주택저당증권 모기지증권 MBS

1. 개념

주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS) 또는 모기지증권은 부동산 담보 대출(모기지)을 기반으로 만들어진 금융 투자 상품입니다. 다시 말하면 여러 개의 주택담보대출을 묶어서 만든 채권이라고 볼 수 있습니다. 은행이나 금융기관이 개인에게 주택을 담보로 대출을 해준 다음 이 대출들을 하나로 묶어 자산화한 (모기지 자산 유동화) 뒤 투자자들에게 채권 형태로 판매하는 것이죠.

금융기관은 대출을 해준 뒤에도 현금이 필요하니까 대출 채권을 묶어 증권화한 다음 팔아서 현금을 확보합니다. 그러면서 대출해 준 리스크를 투자자에게 분산시키게 됩니다. 반면, 투자자는 이 채권을 사서 대출해 간 사람들이 갚는 원리금(원금과 이자)으로부터 수익을 얻게 됩니다. 정리해 보면 대출해 준 기관은 대출 원리금 받을 권리를 팔아서 돈도 받고 대출 리스크 (대출해 간 사람들이 못 갚는 위험)도 줄이는 목적이고 투자자는 수익을 얻는 목적인 것이죠. 대신 대출자가 돈을 안 갚으면 문제가 생기는 것입니다.

모기지 증권

2. MBS 구성요소

구성 요소	설명
기초자산	여러 건의 주택담보대출
발행기관	민간 금융기관, 정부기관, 정부보증기관
투자자	기관 투자자, 연기금, 개인 등
수익 구조	대출자가 매월 상환하는 원리금을 투자자에게 배분

3. MBS의 종류

MBS는 다양한 형태로 구성이 될 수 있는데 그중에서 대표적인 종류를 보면 다음과 같습니다. MBS는 주택담보대출자 - 대출기관 (MBS 발행자) - MBS 투자자로 구성이 되는데 이 중 발행자와 투자자사이에서 리스크를 누가 가져가는지를 보면 구분이 쉽습니다.

Pass-Through (패스스루 증권)

Pass-Through은 가장 기본적인 형태의 모기지 증권으로, 기초가 되는 주택담보대출에서 발생하는 원리금을 투자자에게 그대로 전달(pass through)하는 구조입니다. 주택담보대출 원리금 권한을 그대로 투자자에게 넘기는 형태입니다. 투자자입장에서 보면 대출권리의 지분을 사는 것과 같아서 지분형으로 구분합니다.

• 발행자 : 부외효과 (off balance sheet : 장부에 기록하지 않는 자산이나 부채의 형태)가 있음. 금융기관이 대출자산을 장부에서 제거하고 별도법인을 통해 증권화함으로써 자산, 위험, 규제를 외부로 이전하는 효과를 보게 됩니다.
• 투자자 : 리스크 부담

Pay-Through (페이스루증권)

Pay-Through은 Pass-Through보다 복잡한 구조로, 기초자산에서 발생하는 현금 흐름을 재구성하여 투자자에게 지급하는 방식입니다. 즉, 원리금 흐름을 다시 설계해서 여러 종류의 채권(트렌치)으로 분리합니다. 세 가지 타입 중에 중간 형태로 보면 되겠습니다. 지분과 채권의 혼합형입니다.

• 발행자 또는 투자자 : 리스크 부담

MBB (Mortgage-Backed Bond, 모기지 담보 채권)

MBB는 채권 형태로 발행되며, 투자자는 발행기관으로부터 정해진 이자와 원금 상환을 약속받는 구조입니다. 기초자산인 모기지에서 발생하는 현금 흐름이 아니라, 발행기관이 직접 지급을 보증합니다. 투자자는 이자가 정해져 있는 채권을 사는 형태이기 때문에 채권형으로 구분됩니다.

• 발행자 : 리스크 부담
• 투자자 : 리스크 없이 채권으로부터 정해진 수익을 취함

MBS는 주택담보대출을 기반으로 하기 때문에 보통 장기로 발행되며, 조기상환에 의해 수익 변동이 있습니다. 채권구조가 복합한 편이고 대출상환에 대한 불확실성이 있기 때문에 이율이 높은 편입니다. 대신 자산 담보를 기반으로 하고 신용보완이 이루어져 보통 높은 신용등급으로 발행됩니다. MBS의 가장 큰 위험은 채무불이행위험과 조기상환위험이 있습니다. 채무불이행위험은 말 그대로 대출자가 갚지 않는 위험을 의미하고 조기상환위험은 일찍 갚으면 좋을 거 같지만 계획보다 일찍 갚는 경우 들어온 이자는 얼마 안 되는데 투자자에게 줄 돈은 많이 남아있어서 생기는 리스크입니다. 조기상환이 되면 장기증권 특성을 가진 MBS를 유지하는데 문제가 생기기 때문에 이를 방지하기 위해서 상환시점이 다양한 트렌치를 만들어서 운영하기도 합니다. 조기상환위험을 완화하기 위해 만든 증권을 CMO(Collateralized Mortgage Obligation)라고 합니다.

4. 결론

자산유동화증권의 한 종류인 주택저당증권에 대해 정리해 봤습니다.